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上海賣地賣瘋瞭：外環房價4萬元才能保本

“這麼高的地價，拿地的企業就是堵房價還會大漲，現在的市場形勢看，盈利有風險。”9月16日晚間，一位觀摩瞭上海當日土地拍賣的房企投資部人士對界面新聞記者稱。

9月16日，上海推出瞭三宗土地，分別位於寶山大場板塊和青浦區域，從地理位置看，這三宗地塊都位於

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距離市中心較遠的外環板塊。不過，由於上海住宅用地供應一直緊俏，當天，這三宗土地依然吸引瞭幾十傢開發商現場競價，這其中不乏萬科、保利、金地、招商、旭輝等品牌信貸彰化和美信貸房貸嘉義阿里山房貸房企。

從拍賣結果看，開發商的拿地熱情空前高漲。上海保利建璀房地產有限公司以41億元的價格從13傢競拍房企手中搶得寶山區大場鎮的“W121301單元08-02”地塊，溢價率高達107%，樓板價22314元/平方米。公開資料顯示，這宗地塊規劃為商住用地，容積率2.8，總面積65623.3平方米，商業占比15%，住宅占比85%。

界面新聞記者從多位房企投資人士獲得信息顯示，22314元/平方米的樓板價“非常高”。上海中原研究咨詢部數據顯示，目前板塊內住宅價格仍處於低位，最新勞工住宅貸款2016最多人汽車貸款的銀行推薦如“聚豐福邸”、“同瓴佳苑”公寓房售價在2.6萬元/平方米，“保利葉軒”售價3萬元/平方米。業內預計，這宗土地未來項目價格4萬元/平方米才能保本，這對保利極具挑戰。

另外兩宗位於青浦區域的宅地也被瘋搶。其中，旭輝、上海建工(8.56, -0.01, -0.12%)聯合體以26.16億元總價競得青浦區趙巷鎮嘉松中路東側H3-02.H3-05地塊，成交樓板價22122元/平方米，溢價率114.9%。上海首創正恒置業有限公司則以10.98億元競得另一塊位於青浦區盈浦街道淀山湖大道北側53-04地塊，樓板價17324元/平方米，溢價率也達到104%。

同樣，這兩宗地未來的盈利空間也受到業內質疑。德佑鏈傢市場研究部總監陸騎麟表示，未來該地塊很可能也會借鑒周邊成熟項目的經驗，以疊加別墅作為主打產品。不過22122元/平方米的樓板價偏高，即使未來是精裝別墅產品，盈利空間也不大，未來的保本售價至少要達到5萬元/平方米。

“有風險。”一位不願具名的房企投資部負責人對界面新聞記者稱，從這幾幅地塊的成交價格來看，拿地開發商都在賭未來房價大漲。當前的新房銷售市場雖然相較2014年有所回暖，但是從目前各大房企公佈的數據看，房價並沒有出現大幅上漲，存在盈利風險。

值得關註的是，從此次敢於高價拿地的企業背景來看，保利、首創、旭輝和上海建工聯合體，都具有國資背景。業內人士認為，這類企業資金實力雄厚，抗風險能力強，才敢於豪賭後市。

而市場化的企業在土地市場並沒有這樣的“非理性”舉動。據一位在當日拍賣現場的業內人士稱，青浦趙巷地塊開始競價沒多久，就有房企代表中途退出，市場化企業設置的價格上限比較理性，而國資信貸房貸缺錢急用哪裡借錢房企的兇猛出價很快就超過瞭這傢企業的價格上限，這位負責人隻好提前退場。

同時，國資背景企業壟斷一級土地市場已經將地價推上瞭“非常不理性”的高位，地價的水漲船高同期帶來的是無法忽視的盈利風險。目前，在市場條件逼迫下，為數眾多的市場化企業已經開始放棄一級市場搶地，轉向尋找收購二級市場土地或者在建項目。



(責任編輯：UF030)

新聞來源http://business.sohu.com/20150917/n421372530.shtml
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