瑞銀全球房地產泡沫指數：多數城市房價已高估
瑞銀財富管理投資總監辦公室10月29日發佈的全球房地產泡沫指數報告顯示，研究的15個城市中有12個城市中心的房價被高估或瀕臨房地產泡沫，其中倫敦和香港面臨的風險最大。按實際價格計算，全球許多城市的房地產價格自1998年以來翻瞭一倍。平均而言，房地產價格高於2007-08年金融危機以前的水平。（詳見：瑞銀全球房地產泡沫指數）
在悉尼、溫哥華、舊金山和阿姆斯特丹，房價與長期常態偏離，意味著房地產市場被大幅高估。日內瓦、蘇黎世、巴黎、法蘭克福以及東京和新加坡（程度稍低）的房價估值也有所偏高。在美國，紐約和波士頓兩城市的房價相對於各自的房價歷史而言較為公允，而芝加哥的房價則有所低估。
瑞銀財富管理投資總監辦公室的全球房地產主管Claudio Saputelli表示：“樂觀的預期、有利的經濟基本面和來自海外的資本流入導致部分城市的房價估值近年來快速上升。寬松的貨幣政策也延後瞭房地產市場的正常化，助長局部泡沫風險的增加。”
“泡沫”一詞指的是一種資產的重大且持久的定價錯誤。隻有泡沫破裂才能確證泡沫的存在，但是房地產市場過剩的復發規律是可以通過歷史數據觀察到的。“盡早識別泡沫的跡象很重要－這也是我們推出瑞銀全球房地產泡沫指數的原因，” Saputelli說。
如何識別泡沫
瑞銀全球房地產泡沫指數基於全球金融中心的此種模式，來衡量房地產泡沫風險。該指數使用以下基於風險的分類：壓抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估和泡沫風險（overvalued and bubble risk）。
通過對比當前的房價收入比（PI）和房價租金比（PR）進行分析。PI比率顯示住房的可負擔性較低，意味著長期房價升值前景減弱，而較高PR倍數則意味著對於低利率的倚賴程度過高。
瑞銀財富管理投資總監辦公室經濟學傢Matthias Holzhey表示：“在香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約和東京，房價與當地收入的脫鉤程度最大。在這些地方，購買一套60平米的公寓已經超出大部分甚至工作在技能要求較高的服務行業從業者的預算。”
亞太地區估值偏高
亞太城市房地產市場的周期/模式與歐洲和美國城市不同。發生在1990年代的亞洲危機也在香港和新加坡的房地產市場中留下瞭烙印。1980年代末期時，除東京外，亞洲各地並沒有異常的價格行為。
自2011年以來香港房地產市場存在泡沫之說不絕於耳，悉尼迅速趕超，也在迅速向泡沫迫近。在長達15年的房價下跌後，東京房地產估值從2006年起開始復蘇，目前稍稍高估，但漲勢依然溫和。新加坡從2005年起即邁入高估行列，但尚不存在泡沫風險，因為租金和收入的上升並駕齊驅。在過去兩年中，該市場有向公允估值靠近的趨勢。
瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太投資主題主管何偉華（Patrick Ho）說：“根據我們對所研究城市的情況分析，香港樓市出現泡沫的風險很高，我們的房地產泡沫指數顯示，三年內實際房價平均下跌30%的可能性高達95%。投資者在管理其亞太房地產投資組合時應把這一點考慮在內。
本文來源：華爾街見聞 新聞來源http://money.163.com/15/1029/23/B74NAOC0002534NU.html
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